VY SA PÝTATE, MY ODPOVEDÁME

Hovoríme s našim poradcom Ing. Pavlom Bútorom o tom, čo zaujíma vlastníkov lesov

Ako predať svoj podiel?

V niektorom z predchádzajúcich čísiel časopisu ste k otázke „Ak má člen - vlastník podielov spoločnej nehnuteľnosti v úmysle predať jeho podiel na spoločnej nehnuteľnosti, môže ho ponúknuť ostatným členom spoločenstva cestou výboru aj mimo zhromaždenia, alebo musí čakať na zverejnenie a schválenie na zhromaždení?“. Vaša odpoveď tam napísaná v poslednej vete znela, citujem: „....Ak však vec neznesie odklad, prevádzajúci vlastník môže všetkých spoluvlastníkov osloviť aj sám bez prostredníctva výboru.“

Na základe akého právneho titulu vyslovujete toto konštatovanie, keďže príslušný zákon v § 9 ods.7 jednoznačne stanovuje, že musí ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru? Pri použití Vášho vysvetlenia dôjde k obídeniu zákona a následne spoločenstva (výboru) a ľahko predloží  -  doklady (paškvily) pre zápis do katastra. Tým spoločenstvo stratí akúkoľvek kontrolu nad predajom pôdy v spoločenstve. Domnievam sa (po konzultácii s právnikmi), že vo Vašom vysvetlení došlo k nedopatreniu.

Nejde o nedopatrenie, ale ide o praktické domyslenie celej sústavy dotknutých právnych vzťahov. Zákon jednoznačne ustanovuje, že ak sa podiel prevádza na tretiu osobu (a nie je ňou blízka osoba), prevodca je povinný ponúkať ho ostatným spoluvlastníkom prostredníctvom výboru. V praxi sa naozaj môže vyskytnúť situácia, že prevodca nemôže s prevodom čakať, než výbor rozošle pozvánky s touto ponukou všetkým členom a než sa uskutoční valné zhromaždenie. Môže sa stať, že obíde výbor a nesplní si zákonom uloženú povinnosť, avšak sám preukázateľným spôsobom osloví s ponukou podielu všetkých spoluvlastníkov na vlastné náklady. Výsledkom teda bude, že síce porušil povinnosť ponúkať podiel prostredníctvom výboru, ale dodrží predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Spoluvlastníci mu buď neodpovedia, alebo odpovedia, že nemajú záujem, alebo odpovedia, že záujem majú, ale po rokovaní o prevode nedôjde k dohode o kúpnej cene. Prevodca následne svoj podiel prevedie na tretiu osobu.

Taký prevod nemožno napadnúť pre porušenie predkupného práva, takže nemožno dosiahnuť jeho relatívnu neplatnosť. Taký postup možno napadnúť z dôvodu porušenia zákonnej povinnosti ponúkať podiel prostredníctvom výboru, avšak nebude to mať vplyv na platnosť prevodu.

Otázka je, či katastrálny úrad bude považovať porušenie povinnosti ponúkať podiel cez výbor za obchádzanie zákona, ak budú preukázané okolnosti nejakej núdze alebo tiesne. V každom prípade katastrálny úrad nie je vôbec oprávnený skúmať, či bolo dodržané alebo porušené predkupné právo.

Aký predaj je v súlade so zákonom?

Ak vlastník ponúkne na predaj podľa zákona 97/2013 Z. z. svoj podiel spoluvlastníkom za stanovenú cenu za m², o ktorý majú záujem ďalší spoluvlastníci začne predávajúci počas ponukového konania navršovať cenu s cieľom predaja podielu tretej osobe. Môže sa počas jedného ponukového konania meniť cena?  A je takýto predaj v súlade so zákonom?

Nie, určite nie, pretože ide o manipuláciu. Každá zmena podmienok ponuky podielu sa musí nevyhnutne považovať za novú ponuku a vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti by musel celý proces predaja svojho podielu zopakovať, aby dodržal ustanovenia zákona týkajúce sa predkupného práva. Bohužiaľ, žiadny zákon to podrobne neupravuje, avšak existujú rozhodnutia súdov, ktoré konštatujú, že iná cena pri ponuke a iná cena pri prevode je porušením predkupného práva.

Ako je možné spoločenstvá zlúčiť?

V regióne máme založené pozemkové spoločenstvo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti a samostatne vzniklo pozemkové spoločenstvo spoločnej nedeliteľnej nehnuteľnosti. Je možné takéto spoločenstvá zlúčiť? A ako? Niektorí oslovení odborníci vyslovili názor, že to nie je možné, že nemôže vzniknúť vlastníctvo jedného pozemkového spoločenstva. Ak by to bolo možné, má takto vytvorené jedno spoločenstvo nejaké výhody?

Na Vašu otázku zlúčenia pozemkového spoločenstva založeného podľa zákona číslo 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov § 2 ods. 1 písm. d), teda vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností s pozemkovým spoločenstvom, ktoré tvorí spoločnú nedeliteľnú nehnuteľnosť podľa § 8 zákona o pozemkových spoločenstvách, je potrebné uviesť nasledovné skutočnosti.

Správne uviedli niektorí Vami oslovení odborníci, že nie je možné rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny (a to je jedno či pri spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti alebo pri spoločnej nehnuteľnosti), rozhodnúť o zmene vlastníctva k nehnuteľnosti. Zároveň je však potrebné uviesť, že  pri založení pozemkového spoločenstva, ktoré by tvorili pôvodné pozemkové spoločenstvo a pozemkové spoločenstvo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti nedochádza v žiadnom prípade k zmene vlastníckeho práva vlastníka nehnuteľnosti alebo vlastníka podielu spoločnej nehnuteľnosti. Túto skutočnosť potvrdzuje aj ustanovenie § 12 ods. 2 záverečná časť vety, že pri založení pozemkového spoločenstva spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti „...spoločná nehnuteľnosť ani spoluvlastníctvo nehnuteľnosti nevzniká“.