Vy sa pýtate, my odpovedáme

Na otázky vlastníkov neštátnych lesov odpovedá náš odborný spolupracovník Ing. Pavel Bútor

Aké sú najpodstatnejšie zmeny a doplnenia, ktoré boli zapracované do navrhovaného znenia na zmenu a doplnenie zákona o pozemkových spoločenstvách, uvádzané v dôvodovej správe?

Predkupné právo pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti

Ak sa prevádza podiel spoločnej nehnuteľnosti medzi jej spoluvlastníkmi, to znamená na iného spoluvlastníka, vylučuje sa predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Dôvodom je umožniť kumuláciu drobných podielov s cieľom eliminovať enormnú rozdrobenosť. Cieľom je rovnako odbremeniť prevodcu od oslovovania ostatných spoluvlastníkov (ktorých sú spravidla desiatky, najčastejšie stovky a niekedy i tisíce), pretože ak sa podiel prevedie na iného spoluvlastníka, ostane vlastníctvo podielu zachované v okruhu existujúcich spoluvlastníkov a nedôjde k nekontrolovanému vstupovaniu nových členov do pozemkového spoločenstva.

Ďalej sa osobitne upravuje realizácia predkupného práva pri prevode na tretiu osobu, čiže osobu, ktorá nie je spoluvlastníkom dotknutej spoločnej nehnuteľnosti. Prevodca už nebude povinný ponuku voči ostatným spoluvlastníkom realizovať prostredníctvom výboru, ale ostane to jeho právom. Ak predkupné právo nebude uplatnené alebo ak spoločenstvo neuplatní svoje právo, prevodca môže podiel previesť na tretiu osobu. Dôvodom tejto úpravy je, že povinnosť prevodcu realizovať ponuku prostredníctvom výboru negatívne zasiahla prevodcu vtedy, ak potreboval prevod realizovať čo najskôr a nemohol čakať napríklad až jeden rok na zvolanie valného zhromaždenia, na ktorom táto jeho ponuka mala byť prerokovaná. V praxi sa vyskytli i prípady, kedy výbor spoločenstva sám prevodcovi oznámil, že predkupné sa neuplatňuje bez toho, že by vôbec túto ponuku oznámil osobám, ktoré sú z predkupného práva oprávnená, čiže členom spoločenstva.

Ani platný zákon a ani návrh jeho novely sa netýka osobitnej situácie prevodu na blízku osobu, nezasahuje do inštitútu relatívnej neplatnosti a ani nezasahuje do konania katastrálneho orgánu (to znamená nezveruje mu oprávnenie preverovať, či došlo alebo nedošlo k porušeniu predkupného práva, a vyvodzovať z toho následok v podobe nepovolenia vkladu, pretože jediným orgánom kompetentným zriadiť nápravu pri porušení predkupného práva je súd).

Zákaz prevodu podielu spoločnej nehnuteľnosti aj pri prechode vlastníctva

Pri zákaze prevodu podielov len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti uvedenom v súčasne platnom zákone sa vkladá i prechod vlastníctva. Dôvody sú totožné: spoločná nehnuteľnosť je napriek svojmu zloženiu z viacerých parciel len jednou vecou, takže vlastníctvo podielu sa týka každej jednotlivej časti tejto spoločnej veci. Logickým následkom preto musí byť, že ak dochádza k zmene vlastníctva podielu, týka sa táto zmena všetkých častí spoločnej nehnuteľnosti. Nezáleží pritom, aký je titul zmeny vlastníctva, rovnaký následok musí nastať pri prevode i prechode. „Rozštiepením“ podielu na jednotlivé časti spoločnej nehnuteľnosti dochádza k faktickému rozdeleniu spoločnej nehnuteľnosti na viac nehnuteľností s odlišnými systémami spoluvlastníckych podielov, nehovoriac o tom, že tu v rozpore s právom dochádza k premene ideálneho spoluvlastníckeho podielu na reálne vlastníctvo časti pôvodne spoločnej veci. Neobstojí tu protiargument o ústavnoprávnej ochrane dedenia, pretože prechodom podielu na všetkých parcelách nedochádza k negatívnemu zásahu do dedenia. Naopak, tým, že dedič získa po poručiteľovi podiel len na časti spoločnej veci, dochádza k poškodeniu jeho dedičského nároku.

Nadobúdanie podielov spoločnej nehnuteľnosti spoločenstvom

V návrhu novely zákona sa zavádza konanie spoločenstva ako zástupcu spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti vo veci nadobudnutia podielu na spoločnej nehnuteľnosti v prospech všetkých spoluvlastníkov. Toto konanie spoločenstva bude závislé od rozhodnutia spoluvlastníkov.

Dôvodom vloženia tohto ustanovenia je záujem na znižovaní počtu extrémne drobných (a preto ekonomicky nezaujímavých) podielov, záujem na zvyšovaní výmery ostatných podielov, záujem na odkúpení podielov takých spoluvlastníkov, ktorí nemajú záujem o účasť na činnosti spoločenstva, a taktiež záujem spoluvlastníkov zamedziť nadobudnutiu vlastníctva podielu v prospech špekulatívnych nadobúdateľov. Vzhľadom na značnú ťažkosť skupovania podielov jednotlivými spoluvlastníkmi sa ukazuje ako potrebné umožniť členom spoločenstva, aby poverili spoločenstvo konaním vo veci nadobudnutia vlastníctva prevádzaného spoluvlastníckeho podielu. Spoločenstvo týmto spôsobom môže za svojich členov uplatniť predkupné právo pri prevode podielu na tretiu osobu podľa predchádzajúceho odseku. Nadobúdateľom podielu sa stanú všetci spoluvlastníci, to znamená, že prevádzaný podiel sa pomerne rozdelí a priráta k podielom ostatných spoluvlastníkov, čím ich podiely narastú.

Kúpnu cenu bude hradiť spoločenstvo zo svojho majetku.

Spoločenstvo možno týmto konaním poveriť na valnom zhromaždení alebo je možné mu toto oprávnenie zveriť priamo v zmluve o spoločenstve alebo v stanovách.

Na rozdiel od platného znenia zákona, ktoré úplne zakazuje spoločenstvu nadobúdať podiely spoločnej nehnuteľnosti, akejkoľvek spoločnej nehnuteľnosti vrátane tej, na ktorej samo hospodári, sa tento zákaz v návrhu novely zmierňuje. Spoločenstvo bude môcť nadobudnúť vlastníctvo podielov až dovtedy, kým jeho podiel na danej spoločnej nehnuteľnosti nepresiahne 49%. Dôvod tejto úpravy je podobný ako pri zavedení možnosti spoločenstva nadobúdať v prospech svojich členov podiely spoločnej nehnuteľnosti, to znamená znižovať počet extrémne drobných podielov, odkupovať podiely neaktívnych spoluvlastníkov a zamedziť nadobudnutiu vlastníctva podielu v prospech špekulatívnych nadobúdateľov.

Hoci cieľom platného zákona bolo, aby sa spoločenstvo nestávalo členom seba samého, k takým situáciám dochádzalo pred účinnosťou platného zákona (pred rokom 2014). Uvedený absolútny zákaz teda neplnil v plnom rozsahu svoj účel.

Keďže však nie je v záujme členov spoločenstiev, aby jeden spoluvlastník získal rozhodujúcu väčšinu hlasov, a je v rozpore s inštitútom spoločenstva, aby spoločenstvo získalo samo v sebe rozhodujúce postavenie a hospodárilo len na základe vôle výboru a bez ohľadu na vôľu počtom prevažujúcich ostatných členov spoločenstva, prípadne aby získalo 100 % podielov a stalo sa výlučným vlastníkom spoločnej nehnuteľnosti, čo by viedlo k jeho zrušeniu, zániku a tým aj k zániku vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti ako takej, ustanovuje sa maximálny limit pre vlastníctvo spoločenstva na spoločnej nehnuteľnosti, a to 49 %, teda „podpolovičný“ podiel.

Oprávnenie a postavenie Slovenského pozemkového fondu

Platný zákon ustanovuje, že fond nemôže podiely spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje a s ktorými nakladá, sám užívať, ale je povinný ich prenajať spoločenstvu, respektíve tretej osobe, ktorej svoje podiely prenajali vlastníci spoločnej nehnuteľnosti, a to za rovnakých podmienok. Ide o nesystémový jav. Ak vznikom spoločenstva vzniká spoločenstvu aj právo obhospodarovateľa, teda držiteľa a užívateľa spoločnej nehnuteľnosti, vzniká toto postavenie spoločenstva vo vzťahu ku všetkým spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti, čiže aj voči fondu ako správcovi, ktorý s určenými podielmi disponuje. Nie je teda dôvod na to, aby fond osobitným právnym úkon prenášal časť vlastníckych oprávnení na spoločenstvo (teda právo držať, užívať a poberať plody z nehnuteľnosti). Spoločenstvo ich užíva priamo zo zákona. Ani členovia spoločenstva nie sú povinní prenajať spoločenstvu svoje podiely, takže nie je dôvod na to, aby tak robil osobitne iba fond.

Z praxe vyplývajú pritom poznatky, že fond napriek svojej povinnosti uzatvárať so spoločenstvami nájomné zmluvy nebol schopný nájomné zmluvy uzatvoriť, pretože nedošlo k dohode so spoločenstvami. Táto povinnosť je preto v drvivej väčšine prípadov neúčelná.