Ako je to zo zákonom o pozemkových spoločenstvách?

Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti nemožno zrušiť a usporiadať podľa všeobecnej právnej úpravy zrušenia a usporiadania spoluvlastníctva v Občianskom zákonníku. Spoločná nehnuteľnosť je osobitným druhom nehnuteľnej veci, ktorý sa líši od bežnej nehnuteľnosti.

Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, ktorý bol schválený NR SR dňa 26. marca 2013 a nadobudol účinnosť 1. mája 2013, a následne bol zmenený a doplnený zákonom č. 34/2014 Z. z. s účinnosťou od 27. februára 2014 je osobitnou právnou úpravou nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou a so spoluvlastníckymi podielmi na nej, ktorej predchodcom bol zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov a nadobudol účinnosť 1. septembra 1995.

 

Hneď v úvode je potrebné uviesť niektoré skutočnosti, ktoré sú nevyhnutné na pochopenie tejto osobitnej právnej úpravy od ostatných právnych úprav, ktoré upravujú vlastníctvo alebo spoluvlastníctvo k pozemkom. Právny poriadok Slovenskej republiky musel počas posledných dvoch desaťročí v dôsledku porevolučných legislatívnych zmien, ktorých účelom bola aj náprava niektorých majetkových krívd z obdobia pred rokom 1990, riešiť niektoré osobitné a zložité druhy majetkovoprávnych vzťahov. Jedným z nich je spoluvlastníctvo spoločných nehnuteľností. Jeho charakter si vyžiadal osobitnú právnu úpravu týkajúcu sa tak spoločnej nehnuteľnosti samotnej ako predmetu vlastníctva, ako aj určité obmedzenia realizácie vlastníckeho práva k nej a nakladania s ňou. Problematika vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti pritom nebola a nie je zanedbateľná ani z hľadiska rozlohy pozemkov, ktoré patria do spoločných nehnuteľností, ale ani z hľadiska počtu vlastníkov.

 

Ústava Slovenskej republiky upravila základné princípy realizácie vlastníckeho práva, ako jedného zo základných práv. Vlastnícke právo je podľa nej neodňateľné, nescudziteľné, nepremlčateľné a nezrušiteľné, zaručuje sa každému a pre všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Napriek tomu však táto ústavnoprávna úprava dáva zákonodarcovi aj možnosť obmedziť vlastnícke právo, a to len zákonom, len v nevyhnutnej miere, vo verejnom záujme a na ustanovený cieľ, pričom toto obmedzenie musí platiť rovnako pre všetky prípady, ktoré spĺňajú ustanovené podmienky, a musí dbať na podstatu a zmysel obmedzovaného práva.

 

Osobitosti spoločnej nehnuteľnosti

Vlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti predstavuje situáciu, ktorá si vyžiadala práve takýto ústavou umožnený zákonný zásah do základného ústavného slobodného spôsobu realizácie vlastníckeho práva. Zákon tento ústavou umožnený zásah vykonáva pritom s jednoznačným cieľom zabezpečiť najmä rovnaký obsah tohto vlastníckeho práva pre všetky dotknuté osoby a ochrániť ich pred zneužívaním vlastníckeho práva niektorými z nich a len v nevyhnutnom rozsahu potrebnom na ochranu záujmov dotknutých osôb, a to pre všetkých spoluvlastníkov všetkých spoločných nehnuteľností rovnako. Toto zákonné obmedzenie ustanovuje špecifický spôsob realizácie vlastníckeho práva k spoločnej nehnuteľnosti, a to jednak ustanovením zákonného členstva každého spoluvlastníka spoločnej nehnuteľnosti v pozemkovom spoločenstve, ako aj osobitnou úpravou nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou, ale zároveň sa pritom týka aj rozsahu a obsahu vlastníckeho práva. Preto je právna úprava spoluvlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v zákone č. 97/2013 Z. z. v znení zákona č. 34/2014 Z. z.(ďalej len „zákon“), zároveň aj osobitnou úpravou voči všeobecnej zákonnej právnej úprave spoluvlastníctva.

 

Dôvody, pre ktoré zákonodarca pristúpil k tejto osobitnej právnej úprave, spočívajú v historickej podstate vlastníctva spoločných nehnuteľností, vo veľkom počte spoluvlastníckych podielov, čiže vo vysokej majetkovej rozdrobenosti, ďalej v potrebe zabezpečiť subjektívny záujem spoluvlastníkov na efektívnom nakladaní so spoločnou nehnuteľnosťou a vo verejnom záujme na riadnom obhospodarovaní spoločných nehnuteľností.

Predmetom takto osobitne upraveného spôsobu realizácie vlastníckeho práva je teda spoločná nehnuteľnosť. Spoločná nehnuteľnosť je podľa dnes platnej právnej úpravy definovaná ako jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov, a je nedeliteľná okrem zákonom ustanovených výnimiek. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti pritom nemožno zrušiť a usporiadať podľa všeobecnej právnej úpravy zrušenia a usporiadania spoluvlastníctva v Občianskom zákonníku.

 

Z uvedeného vyplýva, že spoločná nehnuteľnosť je osobitným druhom nehnuteľnej veci, ktorý sa líši od bežnej nehnuteľnosti. Zákon ustanovuje, že spoločná nehnuteľnosť môže pozostávať z viacerých pozemkov, to znamená z viacerých parciel, viacerých listov vlastníctva a to bez ohľadu na to, či pôjde o susedné parcely alebo o parcely navzájom izolované. Tieto parcely však nie sú samostatnými vecami, ale sú súčasťou jednej zloženej veci, ktorá môže byť predmetom vlastníctva len ako celok. Dôsledkom toho je, že spoluvlastnícke podiely vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti sa počítajú rovnakým spôsobom a v totožných pomeroch a počtoch vo vzťahu ku všetkým pozemkom patriacim do spoločnej nehnuteľnosti, a nie v rozdielnych pomeroch a počtoch na jednotlivých pozemkoch. Navyše, zákon ustanovuje, že až na zákonom ustanovené výnimky je nedeliteľná, to znamená, že jednotlivé parcely, skupiny parciel alebo časti parciel nemožno od spoločnej nehnuteľnosti predstavujúcej jednu vec oddeľovať a vytvárať z nich tak samostatné veci.

 

Špecifickým znakom spoločnej nehnuteľnosti na rozdiel od iného druhu nehnuteľnosti je zákonné vylúčenie zrušenia a usporiadania spoluvlastníctva spoločnej nehnuteľnosti. Dôsledkom tohto obmedzenia súvisiaceho s nedeliteľnosťou spoločnej nehnuteľnosti je trvalé zviazanie spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti bez možnosti čo i len čiastočného usporiadania a zrušenia spoluvlastníctva len jedného či niekoľkých spoluvlastníkov a vytvorenia viacerých spoločných nehnuteľností. Cieľom je zabrániť ďalšiemu majetkovému drobeniu spoločných nehnuteľností, ktoré je už v súčasnosti veľkým problémom.

 

Založenie a vznik spoločenstva

Zákon aj v súčasnosti upravuje možnosti vzniku spoločenstva, ktoré sa doteraz neobnovili a boli pôvodnými spoločnými nehnuteľnosťami podľa zákonných článkov (Zákonný článok XIX/1898, X/1913 a XXXIII/1913), ale ktoré vznikli podľa osobitných predpisov (zákon č. 229/1991 Zb., zákon č. 330/1991 Zb., a zákon č. 293/1992 Zb.) a neprispôsobili svoje právne pomery pôvodnému zákonu č. 181/1995 Zb. Zároveň zákon umožňuje aj pozemkovým spoločenstvám s právnou subjektivitou a bez právnej subjektivity, aby prispôsobili svoje právne pomery tomuto zákonu.

 

Osobitnou úpravou na založenie a vznik spoločenstva, ktorá podľa pôvodne platného zákona o pozemkových spoločenstvách nebola možná, je spoločenstvo založené vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. K tomuto kroku nás viedla skutočnosť, že do účinnosti tohto zákona je v registri pozemkových spoločenstiev rádovo niekoľko sto, ktoré boli založené v rozpore s pôvodným zákonom. Členmi spoločenstva spoločne obhospodarovaných nehnuteľností sú všetci vlastníci spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, ktorí pristúpili k zmluve o spoločenstve a prenechali svoju nehnuteľnosť do správy spoločenstva s cieľom spoločného obhospodarovania a užívania nehnuteľností, pričom spoločná nehnuteľnosť ani spoluvlastníctvo nehnuteľnosti nevzniká. Členmi takéhoto spoločenstva môže byť spoločenstvo spoločnej nehnuteľnosti, fyzická alebo právnická osoba, ktorá vlastní poľnohospodárske alebo lesné pozemky, obec alebo cirkev.

Kým pri spoločnej nehnuteľnosti o založení spoločenstva rozhodujú vlastníci spoločnej nehnuteľnosti nadpolovičnou väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov, o založení spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti rozhodujú všetci vlastníci spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. Pri reálnom vlastníctve sa tým myslí nadpolovičná väčšina hlasov počítaná podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov na jednotlivých pozemkoch, ktoré sa majú stať spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou.

 

Predaj pozemku patriaceho do spoločnej nehnuteľnosti

Napriek tomu, ako som už uviedol, že spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná a nemožno ju rozdeliť ani podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, tento zákon v osobitných prípadoch umožňuje, aby od pozemku alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti na základe rozhodnutia zhromaždenia oddeliť novovytvorený pozemok. Takýto pozemok už nebude spoločnou nehnuteľnosťou, ale bude podielovým spoluvlastníctvom všetkých členov spoločenstva podľa veľkosti podielov aké im pripadali k pôvodnej spoločnej nehnuteľnosti.

Pri predaji takéhoto pozemku je potrebné uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti na jednej strane so všetkými vlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti aj keď na viacerých listinách, ktorá v konečnou dôsledku bude tvoriť jeden nedeliteľný celok a na strane druhej s kupujúcim. Je predpoklad, že nie vždy dôjde k takému stavu, aby súhlas uzatvorením zmluvy o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti podpísali všetci vlastníci spoločnej nehnuteľnosti. V takomto prípade nastane stav, že tí vlastníci spoločnej nehnuteľnosti, ktorí súhlasili s uzatvorením zmluvy prevedú svoj podiel na tomto majetku na kupujúceho a tí, ktorí nebudú súhlasiť sa stanú podielovými spoluvlastníkmi nadobúdateľom – kupujúcim.

 

Prevod spoluvlastníckeho podielu spoločnej nehnuteľnosti

Zákon osobitným spôsobom upravuje postup pri prevode spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti aj rozsah a spôsob realizácie predkupného práva ostatných spoluvlastníkov. Podľa všeobecnej právnej úpravy predkupného práva patrí zákonné predkupné právo každému spoluvlastníkovi veci, ktorej spoluvlastnícky podiel sa prevádza, okrem prípadu, že by išlo o prevod blízkej osobe. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti je predkupné právo navyše vylúčené i v prípade, ak ide o prevod na iného člena pozemkového spoločenstva, čiže na iného spoluvlastníka dotknutej spoločnej nehnuteľnosti. Znamená to, že ak vlastník podielu hodlá previesť vlastníctvo tohto podielu na iného spoluvlastníka, je povinný ponúknuť tento podiel ostatným spoluvlastníkomprostredníctvom výboru.

 

Účelom tohto obmedzenia predkupného práva spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti je zjednodušenie prevádzania spoluvlastníckych podielov v rámci okruhu spoluvlastníkov jednej spoločnej nehnuteľnosti ako aj znížiť náklady na realizáciu tohto prevodu, keďže inak by bol prevádzajúci spoluvlastník nútený osloviť každého spoluvlastníka s ponukou na predaj. Obmedzenie rozsahu predkupného práva je vykompenzované tým, že spoluvlastnícky podiel naďalej ostáva v okruhu vlastníkov dotknutej spoločnej nehnuteľnosti. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu, čiže na osobu, ktorá nie je členom pozemkového spoločenstva a nie je teda zatiaľ spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti, ako aj pri prevode spoluvlastníckeho práva vo vlastníctve štátu na inú osobu je však predkupné právo spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti úplne zachované.

 

Podiely spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve neznámych vlastníkov

Celkom osobitný režim zákon ustanovuje pre nakladanie so spoluvlastníckymi podielmi na spoločnej nehnuteľnosti, ktoré sú vo vlastníctve štátu a tzv. neznámych vlastníkov. Podiely vo vlastníctve štátu spravuje a s podielmi vo vlastníctve tzv. neznámych vlastníkov nakladá Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), s výnimkou vo vlastníctve tzv. neznámych vlastníkov do vlastníctva iných osôb je však výrazne obmedzené, a to len na účely, z dôvodov a za podmienok taxatívne vymedzených osobitným zákonom.

 

V súvislosti s postavením vlastníkov podielov na spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá fond, to znamená štátu a tzv. neznámych vlastníkov, je potrebné uviesť, že rozsah výkonu ich vlastníckych oprávnení týkajúcich sa užívania a hospodárenia na spoločnej nehnuteľnosti ako aj ich práv vyplývajúcich z členstva v pozemkovom spoločenstve je zákonom obmedzený. Prostredníctvom fondu sa na rozdiel od ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti môžu podieľať na rozhodovaní o spoločných otázkach pozemkového spoločenstva len v niektorých taxatívne vymedzených prípadoch. Ide o účasť na rozhodovaní valného zhromaždenia pozemkového spoločenstva len o najdôležitejších veciach týkajúcich sa nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou, účasti vlastníka podielu spoločnej nehnuteľnosti na zmluve o pozemkovom spoločenstve a jeho práv a povinností a právneho postavenia a existencie pozemkového spoločenstva samého. O ostatných veciach valné zhromaždenie rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov len tých členov pozemkového spoločenstva, ktorých vlastnícke podiely na spoločnej nehnuteľnosti nespravuje alebo s ktorými nenakladá fond, to znamená známych vlastníkov. Rozsah obmedzenia určil zákonodarca v tomto obmedzenom rozsahu preto, aby s ohľadom na potrebu zabezpečil efektívne a nerušené hospodárenie a funkčnosť pozemkového spoločenstva a aby neboli zbytočne obmedzované práva ostatných vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti a ich účasť na činnosti pozemkového spoločenstva.

 

Pokiaľ ide o prenajímanie spoluvlastníckych podielov, fondu nenáleží oprávnenie užívať pozemky, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá, ale naopak, fond má zákonnú povinnosť spoluvlastnícke podiely na spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá, prenajímať, a to buď priamo pozemkovému spoločenstvu, alebo tomu nájomcovi, ktorému už členovia pozemkového spoločenstva (čiže spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti) spoločnú nehnuteľnosť prenajali. Zákaz fondu užívať pozemky v jeho správe alebo nakladaní vyplýva zo základného účelu, na ktorý je fond zriadený a z ktorého vyplýva, že fond nemôže vykonávať podnikateľskú činnosť. Povinnosť fondu prenajať podiely na spoločnej nehnuteľnosti nájomcovi spoločnej nehnuteľnosti je odôvodnená zákazom uzatvárania podnájomnej zmluvy na pozemky v správe alebo nakladaní fondu. To znamená, že pozemkové spoločenstvo, ktorému fond prenajal spoluvlastnícke podiely, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá, nemôže tieto podiely dať do podnájmu tretej osobe, ale je potrebné, aby pozemkové spoločenstvo a fond skončili svoj nájomný vzťah a aby s treťou osobou uzavrel nájomnú zmluvu priamo fond.

Fond je oprávnený prevádzať spoluvlastnícke podiely na spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu do vlastníctva iných osôb, pričom na rozdiel od všeobecnej úpravy tohto oprávnenia fondu nie je v prípade spoločnej nehnuteľnosti účel tohto prevodu zákonom určený. Postup tohto predaja je osobitne upravený tak, aby fond rešpektoval predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Fond v prípade nezáujmu ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti môže uskutočniť verejnú obchodnú súťaž, avšak len za rovnakých podmienok ako pri ponuke ostatným spoluvlastníkom. Na účely zabezpečenia splatenia kúpnej ceny fond uzatvára s nadobúdateľom podielu spoločnej nehnuteľnosti zmluvu o záložnom práve k predmetu prevodu vlastníctva.

 

Slová na záver

V závere je potrebné dodať, že zákon upravila jeho novela aj v ďalších nie menej dôležitých ustanoveniach, napríklad spoločenstvo je síce povinné viesť zoznam, ale ho už nemusí predkladať okresnému úradu a veľmi očakávané predĺženie lehoty na prispôsobenie právnych pomerov tomuto zákonu je do 30. júna 2014.

Samozrejme, zákon obsahuje aj ďalšie dôležité ustanovenia, ktoré by si zaslúžili z dôvodu ich aplikácií v praxi podrobnejšie vysvetlenie a odôvodnenie, ale obávam sa, že ani niekoľko čísiel tohto odborného časopisu v celom rozsahu, by nepostačovalo na ich uverejnenie.

Z dôvodu zložitosti tohto zákona a jeho aplikácii v praxi som sa rozhodol v spoluautorstve s Mgr. Martinom Illášom vydať užívateľskú príručku s názvom „Pozemkové spoločenstvá – užívateľská príručka pre vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti a spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti“, ktorá by mala byť vydaná na prelome marca a apríla 2014. A práve niektoré časti môjho príspevku som čerpal z nej, aby vlastníci, ktorých sa to dotýka, ale aj odborná verejnosť mala predstavu o tom, čo bude jej obsahom.

 

Ing. Pavel Bútor
vedúci oddelenia
štátnej správy lesného hospodárstva
MPRV SR

Poznámka:

Vydanie príručky sa neuskutočnilo.