Vy sa pýtate, my odpovedáme

Čo je podstatou nedeliteľnosti spoločnej nehnuteľnosti?

Na otázky čitateľov odpovedá spolupracovník redakcie Ing.Milan Fischer

V súvislosti s obhospodarovaním spoločných nehnuteľností v podielovom spoluvlastníctve a nejasnosami vyplývajúcimi zo zákona o pozemkových spoločenstvách sa množia otázky vlastníkov aj orgánov štátnej správy smerujúce k vysvetleniu pojmu „nedeliteľnos“, ktorý v zákone o pozemkových spoločenstvách nie je definovaný...

Na pochopenie problematiky treba stručne vysvetli historické aspekty vzniku spoločných nedeliteľných nehnuteľností po zrušení poddanstva v roku 1848. Urbárskou majetkovou úpravou boli oddelené urbárske pozemky od zemanských, a urbarialista sa stal vlastníkom pozemku. V roku 1853 boli podobne upravené pomery želiarov (drobných nájomcov). Okrem týchto spolumajiteľstiev existovali aj zemianske spolumajiteľstvá – komposesoráty.

K realizácii zákonov z roku 1848 nedošlo pre vtedajšie revolučné časy, ale až po prijatí cisárskych patentov č. 38 a 39 v roku 1853, ktoré boli prijaté bez uhorského snemu, ďalej nasledovali zákonné úpravy týkajúce sa urbariálnej úpravy z roku 1861, 1868 atď.

Podľa zákonného článku LIII. z roku 1871 o úprave právnych a majetkových pomerov, ktoré ostali z urbárskeho zväzku, zrušeného zákonmi z roku 1848 § 32, dôsledkom týchto ustanovení (predchádzajúce ustanovenia zákona) pre bývalých urbárnikov vydelená plocha lesa ako spoločný les má by spravovaná a hospodárenie s ňou sa má vykonáva pod dozorom administratívnych vrchností podľa pravidiel platných pre takéto lesy, alebo podľa pravidiel, ktoré budú vydané.

Problematiku nedeliteľnosti lesov rieši nariadenie (obežník) č. 19416 (1882 F.M. o nerozdeliteľnosti a spoločnom spravovaní lesov bývalých urbarialistov a želiarov, podľa ktorého bývalí urbarialisti a želiari im vydelené lesy si na viacerých miestach rozdelili s povolením municipiátu, dôsledkom čoho sa znemožnilo zachovanie a sústavné hospodárske spravovanie týchto lesov podľa §§ 2, 4 a 17 zákonného článku XXXI/1879 – lesného zákona.

V nariadení sa upozorňuje, že bývalí urbarialisti a želiari do ich vlastníctva počas urbárskej majetkovej úpravy prešlé lesy musia spravova podľa § 32 zák. čl. LIII/1871 ako spoločné lesy a pod dozorom príslušných vrchností teda primerane k ustanoveniam zák.čl. XXXI/1879. Prípadné rozdelenie týchto lesov bude možné len vtedy, ak dôjde trvale k inému hospodárskemu obrábaniu (oráčina, záhrada, lúka alebo vinica), o čom rozhodoval príslušný zemský úrad (lesný administratívny výbor, vlastne ministerstvo pôdohospodárstva).

Uhorské ministerstvo pôdohospodárstva nariadilo o týchto snahách spoločných vlastníkov oboznámi predstavených obcí s cieľom takýmto snahám zamedzi.

V nariadení sa poznamenáva, že ministerstvo spravodlivosti obežníkom č. 14778/1882 upozornilo sedrie (krajské úrady) ako súdy urbáru, aby v každom spornom prípade rozsudkom bolo rozhodnuté, že bývalí urbarialisti a želiari svoje segregované lesy nemôžu medzi sebou rozdeli a naďalej musia les spravova ako spoločný majetok.

Ďalšími významnými zákonnými úpravami týkajúcimi sa spravovania spoločného majetku bol zákonný článok XIX/1898 o štátnom spravovaní obecných a niektorých iných lesov a holín, ďalej o upravení hospodárskej správy spoločne užívaných lesov a holín, ktoré sú nedielnym vlastníctvom komposesorátov a bývalých urbarialistov a zákonný článok X/1913 o nedielnych spoločných pasienkoch.

Podľa zákona č. 181/1995 Z.z. o pozemkových spoločenstvách §4 – podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti je nedeliteľné a nemožno ho zruši a usporiada podľa osobitných predpisov.

Podmienky drobenia jednotlivých vlastníckych podielov spoločnej nehnuteľnosti upravia vlastníci tak, aby nevznikali vlastnícke podiely soločnej nehnuteľnosti s výmerou menšou ako 2000 m2.

Úprava podmienok drobenia vlastníckych podielov spoločnej nehnuteľnosti je:

a) v spoločenstve bez právnej subjektivity súčasou vyhlásenia o združení,

b) v spoločenstve s právnou subjektivitou súčasou zmluvy o založení.

Podľa vysvetliviek k zákonu princípy nedeliteľnosti, nezrušiteľnosti a zákaz drobenia sa vzahujú na podielové spoluvlastníctvo spoločných nehnuteľností aj vtedy, ak nevznikne spoločenstvo podľa tohto zákona.

Nerozdeliteľnos spoločnej nehnuteľnosti a nezrušiteľnos spoluvlastníctva pri vzniku spoluvlastníckych útvarov bola daná prevažne dôvodmi prevádzkovo hospodárskymi. K týmto v súčasnosti pristupujú najmä požiadavky na plnenie mimoprodukčných funkcií lesa. Dôvod nezrušiteľnosti spoločnej nehnuteľnosti zákon vyjadruje v predvetí § 13 vymedzujúcom účel spoločenstiev („racionálne hospodári na spoločnej nehnuteľnosti a obstaráva spoločné veci vyplývajúce zo spoluvlastníctva“).

V súvislosti s novelizáciou zákona o pozemkových spoločenstvách a iných zákonov sa objavili návrhy zruši nedeliteľnos (povinnos spoločne obhospodarova) v spoločných nehnuteľnostiach v podielovom spoluvlastníctve a nechýbajú ani názory o archaickej právnej podstate týchto spoločenstiev v súčasnosti.

Dôsledkom zrušenia nedeliteľnosti by bolo v provom rade rozdrobenie spoločne obhospodarovaných majetkov, čo by narušilo trvalos výnosov, sažilo zabezpečovanie verejnoprospešných funkcií lesov a dozor nad hospodárením v týchto majetkoch. Ďalšie problémy možno predpoklada pri zreálnení ideálnych podielov spoluvlastníkov, vynaloženie nemalých finančných nákladov na geometrické zameranie.